| 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 무엇이 문제인가? |
가끔 신문기사를 보다 보면
부동산 PF로 인하여 엄청난 손해를 봤다는 이야기가 나옵니다.
주로 금융기관이 손해를 보죠.
소비자들에게는 온갖 수수료와 비용을 부담시키면서
부동산 PF 같은 것에서는 엄청난 손실을 보죠.
참 어이없는 금융기관들입니다.
결국 저 손해도 소비자들의 몫이 되는 것이 일반적이죠.
그럼 왜 부동산 PF에서 자주 문제가 발생하는 것일까요?
일반적으로 PF는 용어가 생소해서 그렇지 별것이 아닙니다.
간단하게 표현을 하자면,
PV(현재가치) = FV(미래가치) / [(1+r)**n] 입니다.
여기서 다소 파생된 수식이 나올 뿐입니다.
말로 표현을 하자면,
미래의 수입을 현재가치화 하여
현재의 투자자금과 비교하여 투자판단을 하는 것이죠.
부동산 PF의 경우에
미래의 부동산 경기가 좋으면 별다른 문제가 안 생깁니다.
오히려 높은 수익을 얻죠.
반면에 부동산 경기에 이상이 생기게 되면
부동산 PF에도 문제가 생길 수 밖에 없습니다.
고위험 고수익의 상품이라고 할 수 있죠.
부동산 투자의 경우에 생기는 문제는 크게 2가지입니다.
부동산 경기가 나빠져서 부동산이 팔리지 않게 되는 문제와
건설 도중에 여러 변수로 인하여 공사기간이 길어지는 문제죠.
후자의 경우에는 그나마 부동산 경기가 좋아서 판매가 되면
큰 문제가 되지 않지만,
그렇지 못할 가능성도 있고,
이런 저런 이유로 인하여 공사가 중단되는 경우가 있습니다.
이렇게 되면 피곤해지죠.
이런 후자의 경우를 제외하고
부동산 PF에서 문제가 생기는 것은 결국 부동산 경기가 좋지 않기 때문입니다.
예측을 잘못한 것이죠.
위의 식에서 FV의 추정을 잘못하게 되면
부동산 PF는 엄청난 손실을 가져올 수 밖에 없습니다.
그런데, 보통 처음 만들어지는 PF는 아무래도
공사를 해야 하는 입장이라
다소 과장되는 표현되는 것이 보통입니다.
낙관적, 중립적, 비관적이라고 구분을 하지만,
그 자체에 이미 낙관적인 견해가 들어가 있으므로
버블이 들어가 있게 되죠.
그것을 판단하는 것은 결국 금융기관입니다.
만약 금융기관이 이를 제대로 평가를 하지 못하게 되면
잘못된 의사결정을 할 수 밖에 없습니다.
그리고 결국 문제가 생기게 되죠.
금융기관에서 부동산 PF로 인하여 손실을 입었다면,
대체적으로 금융기관의 판단미스라고 봐야 합니다.
제대로 평가를 못했다는 것이니까요.
웃기는 것은 부동산 PF의 경우에
보통 아주 큰 금액인데도 불구하고
제대로 평가를 못한다는 것입니다.
아마도 여러가지 이유가 있겠죠.
가장 큰 문제는 이런 손실에도 불구하고
부동산 PF문제가 지속적으로 발생한다는 것입니다.
그리고 그 책임은 결국 소비자들이 부담하게 되죠.
온갖 수수료와 제 비용으로 말입니다.
과연 책임지는 사람들이 있을까요?
항상 선진 금융기법을 배운다고 이야기를 하는데,
과연 제대로 된 선진 금융기법을 배우는 것인지?
의문이 드네요.
금융기관이 제대로 하는 것이 뭔가요?
예대마진 높이는 것과 온갖 수수료 만드는 것은 잘 하더군요.
그 이외에 금융기관이 잘 하는 것이 뭘까요?
맨날 해외투자에서 당해, 부동산 PF로 당해,
당최 잘 하는 것이 뭔지를 모르겠네요.
그러면서 월급은 상대적으로 높더군요.
직원들에게 뭐라고 하는 것은 아닙니다.
직원들이야 위에서 시키는 것을 하는 입장이니까요.
금융권에 종사하는 지인들을 보면
직원들은 엄청 고생하더군요.
고위 직원들과 임원들 말입니다.
도대체 잘 하는 것이 뭔가요?
오늘 신문기사에도 나왔더군요.
연금저축 실적이 정기적금보다도 못하다고요.
물론 그중에는 훌륭한 실적을 보이는 사람들도 있겠죠.
하지만 대부분이 소비자들에게 제대로 어필할 수 있는
뭔가를 보여준 적이 있나요?
그리고는 나중에 문제가 생기면 정부에 손을 벌리겠죠.
공적자금 투입 해 달라고 말입니다.
뭔가 어필할 수 있는 실적을 보여 주세요.
