<현재 부동산 상황과 투자>
부동산 전문가는 아닙니다만,
투자의 한 분야인 부동산에 관해서 이야기해 보고자 합니다.
왜냐하면 부동산 투자도 실물투자의 하나로
인플레이션 상황에서 화폐가치 하락을 방어하는
한 투자방법으로 인식되고 있기 때문입니다.
(공급측면)
신규 공급을 하는 건설회사의 경우에
아직 구조조정이 제대로 이루어지지 않고 있습니다.
한계기업들이 문제를 보이고 있긴 합니다만,
산업 전체적으로 구조조정이 이루어진 것은 아니죠.
건설업체 전체로 봤을 때,
해외수주를 많이 하는 기업들의 경우에는 생존가능성이 높으나,
그렇지 않은 기업들은 고전을 할 것으로 보입니다.
이런 기업들에 대한 구조조정이 있어야 하나,
여러가지 이유로 미루어지고 있죠.
따라서 신규 공급은 규모가 다소 낮추어 질 수는 있겠지만,
지속적으로 이루어질 것이라 생각됩니다.
건설을 하지 않으면 망하게 되니까요.
일단 유지를 위해서라도 건설을 해야 하죠.
기존 공급적인 측면에서
현재 우리나라에서 주택을 보유한 사람들은
대체적으로 베이비붐 세대에 속합니다.
게다가 많은 사람들이 대출을 받은 상황이죠.
신문 등에서 자주 밝힌 바와 같이
사회적 문제가 되고 있는 상황입니다.
이런 문제가 있는 사람들이 아니더라도
이런 저런 이유로 보유한 부동산을
매도할 가능성이 높아 보입니다.
이런 상황은 우리나라만의 상황은 아닙니다.
언론 등에서 밝힌 바와 같이
외국의 사례를 봐도 그런 경향이 있습니다.
결론적으로 공급측면에서 봤을 때,
매도 대기 물량이 상당하다는 것을 알 수 있습니다.
주식시장으로 비유하자면,
매도세가 강하다는 것이죠.
(수요측면)
제가 생각하기에 현재 부동산 매수할 여력이 있는 사람들은
중상류층이거나 대기업 등에 다니면서 여유가 있는 사람들로 보입니다.
과거와 다른 점은 부동산 불패신화가 사라지면서
부동산의 매력이 많이 줄어 들었다는 것입니다.
사람들의 인식도 많이 변했고요.
그리고 요즘 사람들은 부동산보다는
다른 것에 더 중점을 두는 경향이 있습니다.
예를 들어, 집보다는 자동차가 우선인 경우도 있고요.
그리고 결정적으로 수도권의 경우에는
부동산 가격이 너무 고가입니다.
맞벌이이거나 수입이 많은 경우가 아니면
매수하기가 상당히 어려운 상황이죠.
대기 매수세가 없는 것은 아닙니다만,
지금의 가격에서는 매수할 의사가 없는 것으로 보입니다.
이와 같이 공급측면과 수요측면을 보았을 때,
부동산 시장에서도 구조조정이 있어야 할 것 같은데,
여러가지 이유로 인하여
정부 등을 비롯한 여러 부류에서 하락을 방어하고 있습니다.
그러나, 개인적으로 생각하기에
이런 방어도 그렇게 오래 가지는 못할 것으로 봅니다.
대세는 이미 정해져 있다고 보는 것이 좋다고 생각합니다.
방어를 할수록 나중에 문제가 더 커질 뿐이죠.
사실 이런 구조조정은 이전에 이루어졌어야 했습니다.
그러면 사회에 큰 부담이 되지 않았을 것인데,
그것을 미루다보니 지금과 같은 상황이 된 것이죠.
지금은 이러지도 못하고, 저러지도 못하는 상황이 된 것 같습니다.
어떤 면에서 해결하기에 늦은 감이 있죠.
제가 보기에는 내부적으로 해결하는 것은 힘들고,
어떤 외부 요인으로 인하여 파탄이 날 것 같네요.
아마도 상당한 충격으로 가져올 것으로 보입니다.
정부는 스페인과 같은 상황이 벌어지기 전에
미리 대책을 세워야 한다고 봅니다.
(투자측면)
부동산이 인플레이션 상황에서 자산가치를 방어하는 것은 사실입니다.
그러나, 지금은 인플레이션을 걱정할 상황이 아니죠.
그리고 부동산 가격이 너무 고공권입니다.
초인플레이션이 발생한다면 모를까,
그렇지 않다면 부동산 가격하락은 누구나 예상할 수 있다고 봅니다.
문제는 경착륙이냐 연착륙이냐 하는 것인데,
지금의 상황을 봐서는 외부충격에 의한 경착륙일 가능성이 높아 보이네요.
위정자들의 의지와 능력에 대해서는
기대를 하지 않는 것이 좋다고 봅니다.
일반적으로 급조정시에는 일반적인 물건 뿐만 아니라
좋은 물건들도 가격조정이 발생합니다.
따라서 부동산 투자를 할 의사가 있더라도
지금은 투자할 시기가 아니라고 생각됩니다.
그보다는 괜찮은 물건들에 대한 조사를 하는 것이 좋아 보입니다.
미리 준비를 해 두면,
나중에 좋은 기회에서 좋은 가격에 매수를 할 수 있으니까요.
혼란이 지나고 나더라도
과거와 같은 무조건적인 매수가 일어난다는 보장은 없습니다.
따라서 물건을 선택할 때에는
경쟁력이 있는 물건을 고르는 안목을 키워야 합니다.
거주나 유동인구가 많거나 많아질 것으로 예상되는 지역의
상권을 대상으로 하는 것이 좋다고 생각되네요.
유의할 것은 지금 현재의 상황을 기준으로 해서는 안된다는 것입니다.
미래에 대해서 생각을 해 봐야 합니다.
과거의 경험을 토대로 유추해 보았을 때,
상권은 항상 유동적으로 움직입니다.
이를 잘 파악하는 것이 핵심이라고 생각되네요.
거주 부동산의 경우에는 1인 세대의 증가에 대해
유념을 할 필요가 있다고 봅니다.
어느 혼란상황이 벌어진다고 해도
이런 추세에 변화가 있을 것 같지는 않습니다.
오히려 경제적 악화로 인하여 더 심해질 가능성이 있죠.
다만, 유의할 것은 1인 세대의 경우에
대체적으로 경제적으로 어렵다는 것입니다.
따라서 경제적으로 어려움이 없는
직장이나 경제적 이유로 1인 세대가 된 사람들을
대상으로 하는 것이 좋아 보입니다.
아마도 혼란상황이 지나가고 나면,
부동산의 경우에도 다양한 투자방법이
나올 것으로 기대됩니다.
직접 매수하는 것이 아니라 간접적으로 투자하는 것이죠.
펀드일 수도 있고, 다른 방법일 수도 있다고 봅니다.
개인적으로 직접 투자보다는
이런 방법들을 이용하는 것이 더 좋을 것이라 판단됩니다.
거듭 말씀드립니다만,
앞으로 인플레이션이 발생하지는 않을 것으로 봅니다.
그보다는 스태그플레이션이 발생할 가능성이 더 높죠.
(쉽게 이야기해서 전체적으로 물가가 오르는 것보다는
일부만 오르는 경우가 발생한다는 의미입니다.
수입측면보다는 비용측면의 가격상승이 더 클 것으로 봅니다.)
만약 경기침제가 지속되는 상황이 벌어지면,
디플레이션 이후에 초인플레이션이 발생할 가능성이 있다고 봅니다.
그러면 극심한 사회 혼란이 발생할 수가 있죠.
이런 상황에서 부동산에 투자하는 것은
좋은 생각이 아니라고 생각됩니다.
게다가 우리나라의 경우에는 부동산 가격이 고공권이죠.
경제가 안정적이라고 하더라도
조정이 나와야 할 시점이라는 것입니다.
화폐가치 하락에 따른 자산가치 감소를
방어할 생각이 있더라도
부동산은 투자대상에서 제외하는 것이 좋다고 봅니다.
우리나라의 경우에 부동산 가격이 현재 고공권이라
앞으로 화폐가치 하락이 발생하더라도
부동산으로는 자산가치 감소를 방어하기 힘들 것으로 봅니다.
물론 판단은 각자의 몫입니다.
