| 미국, 유럽, 일본 그리고 우리나라의 부동산 시장에 대한 단상 |
부동산 시장에 대한 논란이 계속되고 있습니다.
부동산가격은 인구수와는 관계없으며
가구수와 관련이 있다는 주장도 있고,
경제발전이 지속되면 인구수 감소에도 상승할 수 있다는 주장 등
이런 저런 이야기와 주장들이 난무하고 있죠.
최근 미국 부동산시장이 개선될 조짐을 보이고 있다보니
우리나라 부동산 시장에 대한 기대감이 있는 것 같습니다.
그런데, 현실적으로는 여전히 하향추세죠.
개인적으로 이렇게 생각합니다.
부동산 가격도 결국은 유효수요와 달려 있다고 말입니다.
인구수나 가구수도 중요하지만,
그건 절대적인 요소가 아니라고 봅니다.
중요한 것은 수요자들이 충분한 경제적 능력이 있느냐 하는 것이죠.
최근 미국의 부동산 시장이 다시금 살아나고 있는데,
이것은 국내적인 수요가 늘어난 것보다는
외국인들의 투자가 늘어난 덕분이라고 봅니다.
캐나다, 중국 등의 사람들이 미국 부동산 매입하면서
수요가 늘어난 것이 주 원인이라고 생각이 드네요.
독일의 경우에는 우리보다 경제적으로 능력있는 수요층이 많죠.
우리와 비교하기가 어렵다고 봅니다.
게다가 유럽의 다른 나라 사람들이 부동산 구입을 하는 경우도 있을 것이고요.
우리나라와 가장 비슷한 나라는 아무래도 일본이라고 생각됩니다.
일본 역시 부익부 빈익빈이 심화된 관계로
경제적 능력이 있는 수요층이 우리와 비슷하다고 볼 수 있죠.
물론 여러가지 차이점은 있습니다.
예를 들어, 버블의 정도가 다르다는 것 등이 있겠습니다.
가구수에 대한 주장이 많이 나오는데,
우리나라의 경우에 1, 2인 가구의 경우에는
일부 소수를 제외하고는 경제적 능력이 충분하지 않는 경우가 많습니다.
부동산 유효수요층이 되기 힘들다는 것이죠.
오히려 월세에 대한 수요가 많을 것으로 추정됩니다.
그것도 어려운 경우에는 고시원이나 쪽방 같은 것을 찾죠.
그리고 우리나라는 미국이나 독일과는 달리
외국인들이 부동산을 매수하는 경우가 그리 많지 않죠.
제주도 부동산을 중국인들이 매수하는 정도죠.
아님 수익성 부동산을 외국투자자들이 매수한 정도일 것으로 추정됩니다.
상황 변화에 따라 다르긴 하지만,
주거용 부동산을 외국인들이 많이 매수할 것 같지는 않습니다.
이게 미국과 다른 점이고요.
독일과 다른 점은 우리나라 중산층 이하의 경우에는
부동산을 매수할 정도의 경제적 여력이 그리 크지 않다는 것입니다.
그리고 여기에 결정적으로 부동산에 대한 인식이 과거와는 많이 달라졌죠.
요즘에는 부동산보다는 자동차나 다른 것에 더 욕구를 느끼는 젊은층이 많습니다.
결론적으로 부동산가격은 앞으로도 하향추세를 보일 가능성이 높아 보입니다.
외부적인 돌발변수가 터진다면 상황이 더 악화될 가능성도 있고요.
수도권에서 꼭지를 친 이후에도
지방에서 한 번 바람이 불었기 때문에
하향추세의 갈 길이 멀다는 생각을 해 봅니다.
다시 한 번 강조드리지만,
인구수나 가구수도 하나의 요인이긴 하지만,
이게 중요한 것이 아닙니다.
중요한 것은 수요층이 경제적 능력이 있느냐? 하는 것이죠.
최근 문제점들이 불거지고 있지만,
이제는 대출을 받아 부동산을 사는 시기는 지났습니다.
거주용 부동산의 경우에는 더 이상 투자 메리트가 없다는 것이죠.
이런 점에서 볼 때.
부동산 가격은 앞으로도 상당기간 하향추세를 보일 것으로 추정됩니다.
일시적인 변화는 있겠지만요.
